Dissolução Judicial de Bens Comuns (Extinção de Condomínios)

Após a realização da partilha dos bens, que geralmente é realizada ao término da ação de divórcio, os ex-cônjuges passam a ser co-proprietários dos imóveis ou ainda condôminos.

Cada um dos cônjuges é condômino, sendo proprietário de 50% (cinquenta por cento) do bem partilhado.

O artigo 1.320 do Código Civil dispõe que “a todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da sua divisão”.

Portanto, mesmo que não haja concordância de um dos proprietários, poderá ser requerida, a qualquer tempo, a divisão do bem. E nos casos em que não há concordância, é indispensável a propositura de alienação judicial do bem comum, promovendo a extinção do condomínio.

Quanto à forma de realização dessa dissolução judicial, leciona o código civil:

Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aqueles que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.

Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho.

E ainda:

Art. 730. Nos casos expressos em lei, não havendo acordo entre os interessados sobre o modo como se deve realizar a alienação do bem, o juiz, de ofício ou a requerimento dos interessados ou do depositário, mandará aliená-lo em leição, observando-se o disposto na Seção I deste Capítulo e, no que couber, o disposto nos arts. 879 a 903.

 Com base nos dispositivos legais, temos o seguinte passo a passo:

1. Foi determinada a partilha do imóvel, fixando o juiz que cada um dos cônjuges é proprietário em determinado percentual;
2. Não há concordância com relação à venda do imóvel, ou não há concordância com relação aos valores de venda;
3. Qualquer uma das partes tem o direito de fazer o pedido de alienação judicial do bem comum, através de um processo específico;
4. Feito o pedido, intimada a outra parte, é determinada a realização da avaliação do bem;
5. O juiz envia o imóvel para ser alienado em leilão, estabelecendo as condições de aquisições;
6. Em todos os casos um dos condôminos terá o direito de preferência, podendo comprar o imóvel em condições iguais ao melhor lance.

A venda em leilão é realizada em duas fases:

1ª Hasta Pública – o valor mínimo de venda é o valor da avaliação;

2ª Hasta Pública – O juiz determina o valor mínimo do lance, como por exemplo 60% do valor da avaliação.

A forma de pagamento pelo imóvel é usualmente da seguinte maneira:

Imóveis: O arremantante deverá pagar 25% do valor do lance à vista e o restante parcelado em até 30 (trinta) meses; Caução para imóveis: Será garantida a integralização do lance por hipoteca judicial sobre o próprio bem imóvel, acrescido o índice de correção monetária do IPCA; Comissão do leiloeiro: A comissão do leiloeiro, prevista em lei ou fixada pelo juízo da causa em, no mínimo, 5% (cinco por cento) sobre o valor da arrematação.

E uma situação de extrema relevância é o que já foi mencionado, pois, em todas as hipóteses o condômino poderá igualar o melhor lance e ficar com o imóvel. Essa informação deve ser guardada com atenção.

Todas essas explicações apresentadas acima são indispensáveis para o entendimento de possíveis utilizações e preocupações decorrentes da alienação judicial.

Em primeiro plano, sempre que se fala em realizar a venda do imóvel comum através de leilão, as partes envolvidas ficam extremamente preocupadas, pois durante muito tempo houve uma crença que o valor da venda do imóvel no leilão é muito inferior ao valor de mercado.

Essa crença é apenas parcialmente verdadeira.

Com relação às preocupações decorrentes da alienação judicial:

1. Em primeiro plano, a avaliação do imóvel pode ser realizada em valor consideravelmente inferior ao valor de mercado. Sendo a avaliação realizada em valor muito abaixo, essa avaliação poderá ser impugnada, mas ainda assim pode ser mantida em valor abaixo ao valor de mercado;

• O juiz pode fixar um lance mínimo de 50% do valor do imóvel, o que resultaria em um valor muito baixo a ser dividido entre os ex-cônjuges, o que prejudicaria ambos.

Efetivamente esses são riscos verificados na alienação judicial.

Contudo, a situação que pode ser problemática, também pode representar uma ótima oportunidade, desde que seja utilizada a estratégia de gestão patrimonial correta.

Existe a viabilidade de adquirir o quinhão do outro cônjuge por um valor consideravelmente abaixo que o valor de mercado.

Gosto sempre de utilizar os exemplos para facilitar a compreensão, vejamos:

Considerando um casal que possui um imóvel no valor de R$ 1.100.000,00 (um milhão e cem mil reais), que foi partilhado na razão de 50% (cinquenta por cento) para cada um dos cônjuges.

Propositalmente pode ser solicitada a alienação judicial do bem comum. O imóvel em questão foi avaliado em R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais) e o juiz determinou que o lance mínimo fosse de 60% do valor da avaliação.

O imóvel em questão foi arrematado por 75% do valor da avaliação, ou R$ 750.000,00. Ocorre que 50% (cinquenta por cento) do bem já é de propriedade do condômino, restando pendente o pagamento de R$ 375.000,00, referente à parte do cônjuge.

Com relação às condições de aquisição:

Relembrando: o condômino terá o direito de preferência, podendo igualar o melhor lance para o imóvel.

Nessa situação:

No exemplo ilustrado, de maneira simplificada, tem-se um lucro superior a 30% (trinta por cento).

Essa viabilidade de aquisição do quinhão da outra parte também possibilita que a aquisição seja realizada sem que se tenha disponível a integralidade do recurso.

Dessa forma, para a aquisição do imóvel do mesmo exemplo, considerando a entrada e a comissão do leiloeiro tem que ser pago de plano o valor de R$ 112.500,00.

Assim, pode ser adquirida a quota parte do outro cônjuge sem a necessidade de dispor de todo o valor para a operação.

Após a aquisição desse quinhão, o imóvel pode ser colocado a venda e ser vendido enquanto se efetua o pagamento das parcelas mensais. Sendo acertada a venda, com o sinal dessa venda é quitado o valor remanescente, com a consequente retirada da hipoteca e liberação do valor.

Pode parecer complexa toda a operação, mas a alienação judicial de bem comum é um importantíssimo instrumento para realização da partilha.

Em última análise, o processo em questão é utilizado, em muitas hipóteses, como uma forma de pressionar para possibilitar um acordo. Utiliza-se a questão da alienação em leilão como um risco à outra parte, de modo que esta possa facilitar a realização do acordo.

Caso tenha dúvidas com relação à utilização dessa estratégia no seu caso específico, entre em contato com nosso pessoal, e agende uma reunião.