Na maior parte das demandas em que atuamos, uma das partes sai do imóvel do casal antes da realização da partilha dos bens. Nessa ocasião, um dos cônjuges permanece na posse exclusiva do bem, enquanto o outro cônjuge fica completamente impedido de ter qualquer acesso ao imóvel, sem poder usufruir, vender, ou até mesmo alugar enquanto não é finalizada a partilha.
Dessa forma, cria-se uma situação extremamente injusta, na qual são tolhidos os exercícios do direito de propriedade do cônjuge prejudicado.
No entanto, essa situação de desvantagem em que é colocado o cônjuge que deixa a residência pode ser mitigada através da propositura da ação de arbitramento de alugueis, ainda no início do litígio patrimonial.
Assim, o cônjuge prejudicado tem o direito de buscar indenização equivalente à metade do valor estimado de aluguel, como indenização pela utilização exclusiva do imóvel.
O fundamento jurídico para esse pedido se encontra no artigo 1.319 do código civil, que estabelece que “cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou”.
O dano causado ao ex-cônjuge consiste na impossibilidade de utilização do bem que arduamente foi construído pelo casal.
Durante muitos anos os advogados aguardavam o término da ação de divórcio e, consequentemente, a partilha dos bens para mover a ação de arbitramento de alugueis.
Contudo, o entendimento majoritário vigente é de que não é necessário aguardar a partilha de bem para requerer o arbitramento de alugueis:
STJ “a pendência da efetivação da partilha de bem comum não representa automático empecilho ao pagamento de indenização pelo seu uso exclusivo, desde que a parte que toca a cada um dos cônjuges tenha sido definida por qualquer meio inequívoco, sempre suscetível de revisão judicial e fiscalização pelo Ministério Público” (REsp 1.250.362/RS)
Portanto, nos casos em que não há discussão com relação ao percentual da partilha dos bens, o pedido de arbitramento de aluguel pode ser realizado o quanto antes.
No sentido da tese apresentada, temos a lição de Flávio Tartuce:
Em havendo uso exclusivo de apenas um dos condôminos, pode o condômino preterido cobrar uma remuneração por estar impedido de usar a coisa. Constuma-se chamar de aluguel a remuneração, sendo certo que o termo não corresponde à adequada categoria jurídica, pois o aluguel nasce de um contrato de locação que certamente inexiste na relação entre condôminos. É de se observar que o fundamento para o pagamento da remuneração reside no fato de o condômino que usa o bem com exclusividade impedir os demais de exercerem seus direitos decorrentes da propriedade.
E ainda a jurisprudência pacífica do TJDFT:
TJDFT Ação de arbitramento de aluguéis em razão de ocupação exclusiva do imóvel por um dos cônjuges após a separação de fato. 2. Segundo a jurisprudência recente do Superior Tribunal de Justiça, a separação ou divórcio do casal, cessa o estado de comunhão de bens, de modo que, mesmo nas hipóteses em que ainda não concretizada a partilha do patrimônio, é permitido a um dos ex-cônjuges exigir do outro, a título de indenização, a parcela correspondente à metade da renda de um aluguel presumido, se houver a posse, uso e fruição exclusiva do imóvel. (TJDFT, 0706283972020228070020, Rel. João Luís Fischer Dias, 5ª Turma Cível)
Sendo cediço o direito ao recebimento da indenização mencionada, essa ação pode ser utilizada como facilitadora à resolução célere dos conflitos familiares.
Nos casos em que não é utilizado o arbitramento de alugueis, a pessoa que permanece no imóvel fica em situação de excessiva vantagem, não tendo qualquer interesse na resolução rápida na partilha dos bens.
Costumamos dizer que a pessoa fica em uma “zona de conforto”, tendo em vista que está utilizando solitariamente um imóvel que seria do casal. Nesse sentido, caso a ação de divórcio demore 3 ou 4 anos pouco importa, pois durante todo esse período iria permanecer na posse do imóvel.
Entretanto, a partir do momento que há o arbitramento de alugueis, além do recebimento decorrente dos rendimentos do imóvel, há um estímulo para que a parte continua no imóvel realize os esforços necessários para a solução célere da partilha dos bens.
Dessa forma, utilizamos a ação de arbitramento de aluguéis na maioria de nossas ações de divórcio e inventário, objetivando a solução célere da celeuma.
